云南云源建设工程有限公司

现各地产开发前期规划项目业态较多，商业、住宅、公寓、办公楼等各种业态，期间根据销售情况及用地属性进行规划，本案例根据办公楼进行改造公寓项目来进行成本分析。

一、项目简介

云南某地块为火车站附近分列地块之一，地块属性为商服用地，规划为乙级写字楼一栋加裙楼商业，其中写字楼面积33101㎡，裙楼商业3333㎡,地下室建筑面积为10555.08㎡；

1、写字楼户型区间80-160㎡，共270套，建筑23层，标准层层高3.9米，标准层面积1425㎡商业裙楼两层，户型区间36-120㎡，共51套；地下地下车位数量：309个。

二、案例背景——市场环境恶劣，供大于求

（1）现场情况：本项目主体结构已完工，室内装饰工程未开始施工；

（2）周边环境：临近菜市场及老街篷房，周边施工封路，进入动线复杂，需穿过其他老小区，短期内无法得到改善。周边CBD项目成熟办公楼较多，且本项目周边为住宅项目较多，上班人群较少，地产根据销售情况进行办公楼改造；后期办公楼3-23层进行结构加固后，区域采用隔墙分割形成公寓形态，考虑后期公寓销售状况及政府政策影响，后期还可以与酒店合作；

（3）相关优化点：现将在原结构基础上进行结构板底及表面采用碳纤维布粘贴加固及梁底粘钢及“U”形箍进行加固；结构加固顶棚及楼板面图纸原设计为：碳纤维布加固完成后采用1:2水泥砂浆防护，同时在碳纤维布两端采用100*5mm钢板压条固定；优化做法：

1）将碳纤维表面1:2水泥砂浆粉刷防护改为三道腻子防护；

2）将楼板板底、板面粘贴碳纤维处端部-100*5钢压条改为通长碳布压条；

（4）情况分析：经过做法优化后，降低顶棚、地面交付界面空鼓、开裂质量通病，且尽量减少钢压条所产生的的加固痕迹，节省工期，节约成本；

三、加固方案及工艺

1、结构楼板处加固

1）首先凿除构件表面的粉刷层或垫层至混凝土基层;对混凝土缺陷部位应按要求进行相应的修复处理。

2）清除混凝土表面的油污,浮浆除去表面2-3mm厚的砂浆层,打磨至至露出坚实的新面。

3）涂刷底层浸渍胶后立即将预先裁剪好的碳纤维布均匀地敷设在底层浸渍胶上。3）碳纤维下料和粘贴期间要保持碳纤维材料的干净整洁,严防褶皱、受损。

4）碳纤维布搭接应满足构造要求。碳纤维布沿纤维方向的搭接长度不得小于200mm。

5）碳纤维加固表面均用1:2水泥砂浆粉刷防护,在面涂层进行拍砂处理,拍砂施工不得影响已粘贴的碳纤维.

2、结构梁处加固

1）基层处理：清除梁柱加固部位表面粉尘及污物，对表面蜂窝麻面进行修补，凸出部分打磨平整，将四角打磨出小圆角。

2）螺栓打孔、清孔：采用电锤打螺栓孔，钻孔直径要大于螺栓直径2-4mm。用无油压力空气清除孔内灰尘，将孔清理干净。

3）粘接面处理：先用钢丝刷将表面松散浮渣刷去，再用硬毛刷粘洗涤剂洗刷表面，保证粘接面干净，无灰尘；

4）型钢安装固定并焊接封缝：依据图纸要求安装型钢，调整，再通过螺栓固定，型钢连接处进行焊接，采用全熔透剖口对接焊，三级焊缝，与混凝土面连接处用胶泥封缝。

5）防护:在钢板的表面刷胶后加一层钢丝网,抹25mm厚1:3水泥砂浆保护层。

3、洞口处加固：

1. 若遇洞口时，需要对洞口进行加固。根据原工艺做法采用加固做法合同总价为13413694.38元，表面防护处理进行优化后较合同金额调减1045987.09元；

四、成本优化

1）优化后碳纤维表面增加三道腻子防护及楼板板底、板面粘贴碳纤维处端部钢压条改为通长碳布压条，此部分工艺需增加费用约75.8万元；

2）扣除原合同内原本碳纤维布表面防护及板底碳纤维布端处钢压条，此部分涉及金额约171万元；

五、执行成就

1）碳纤维布防护经优化测算后，经市场调研及成本、工程、设计共同进行协商及工程施工可行性，调研后有类似项目表面防护处理同此做法一致且效果显著；

2）考虑到后期交付业主后存在业主装修涉及铲除顶棚腻子等工作，为防止破坏结构，另地产方与小业主签订的委托改造协议“甲方已充分知晓本房屋的性质，为使能够合理方便使用改房屋，甲方自愿将该房屋交付给乙方进行改造，改造过程中涉及的房屋相关加固件、上下水、预留风管等设施设备均已由甲方认可，且甲方同意后期自行装修时不得破坏相关改造的工程或设施设备”通过该条款已告知业主不得破坏改造工程，并已进行合同条款告知业主；

3）为杜绝改方案后涉及到后期效果不明显或达不到该效果，甲方与加固单位签订补充协议条款中约定“后期交付后必须定期检查和维护，表面防护层和加固措施若有破损应立即修复，保障工程质量”，并明确了保修期及保修内容条款“保修期从本合同工程所在整体工程竣工验收合格开始起计24个月，并约定了调整后的工艺做法，防止后期出现返工现象，施工单位应按照条款进行后续维修及维护工作”，保证后续出现维修及维护工作，进行合同条款约束；

4）工序在原做法上进行优化，工序简单，节约了工期；

5）本工程加固方案合同单价减少金额约104万元；

六、案例总结

1）结构加固工程一般地产工程尤为少见，经过此公寓改造工程接触后，新型工艺及新型材料应了解改工艺做法及材料单价进行调研；

2）方案优化不应只是一味的以为成本减少节约资金，为达到优化的效果，应考虑各个层面对比，工序是否优化、施工技术是否由复杂变为简单、工期是否延后、后期是否产生不良效果等各方面影响；

3）成本优化应考虑项目可行性，是否存在后期风险及交付验收影响，多调研、多对比，后期影响应规避风险；

4）在不常见工艺及工程需了解工程发展背景，不断提升自我知识面，现场跟踪施工实际做法；

以上就是云南加固工程对加固改造工程的成本优化介绍，跟多关于加固工程的相关资讯，请联系我们。